מרתף כדירת מגורים

אחת למספר חודשים מתפרסם פסק דין בעניין הגדרת דירת מגורים. נכס המשמש כדירת מגורים, אך אינו מוגדר כדירת מגורים )בוועדה המקומית ו/או רשם המקרקעין( האם יזכה את המוכר בפטור דירת מגורים או בחישוב לינארי מוטב או שמא יהא חייב במס שבח כמכר זכות אחרת?

דירת מגורים מזכה

לכאורה, המושג "דירה" הינו הפשוט ביותר, אך נעמוד עליו בהרחבה בהתאם לפסק דין שפורסם לאחרונה.

ומהי "דירת מגורים"? החוק מגדיר דירת מגורים "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה ...ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה...".

אף לגבי משוכה זו הרחיבה הפסיקה ונקבע כי הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה, יכול אף אם בעת המכירה לא ממש ניתן לגור בדירה, אך ניתן וכדאי כלכלית להכשיר את הנכס, הרי שמדובר בדירת מגורים.

ומהי "דירת מגורים מזכה" ? סעיף 49 (א) מגדיר "דירת מגורים מזכה – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: (1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;"

הנוהג המקובל בבתי המשפט

ההלכה הידועה הינה אבחנה בין מספר מצבים:

אם השימוש בנכס למגורים מותר על פי דין ויש בנכס מתקנים דרושים, הנכס ייחשב "דירת מגורים".

אם השימוש בנכס למגורים מותר על פי דין והוא משמש בפועל למגורים בעת אירוע המס, הוא ייחשב "דירת מגורים" אף אם חסרים בו חלק מן המתקנים הדרושים למגורים.

אם השימוש בנכס למגורים מותר על פי דין, אך אין שימוש בפועל למגורים ואף אין בו מתקנים דרושים, הנכס לא ייחשב "דירת מגורים".

אם השימוש בנכס למגורים איננו מותר על פי דין אזי הוא לא ייחשב דירת מגורים, אף אם מתגוררים בו למעשה ואף אם הותקנו בו מתקנים דרושים.

ע"א 1073/20 שטיין

הכלל הוא שדירת מגורים הינה דירה המיועדת למגורים לפי כל דין. כידוע, קיים עיקרון בסיסי בפרשנות החוק לפיו אין לפרש חוק באופן שמפר חוק אחר. אך ברור, כי מקום בו אדם חוטא ומשתמש בנכס בניגוד לחוק התכנון והבניה, היאך יצא נשכר בחוק מיסוי מקרקעין ? בית משפט עליון קובע כי ישנו חריג לכלל. יש לבצע איזון בין פגיעה בחוק אחר ובין התכלית הסוציאלית שביסוד הוראת הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.

במקרה דנן, בשל העובדה כי הנכס מצוי בבניין המשמש למגורים, לאורך השנים לא הועלתה טענה כניגוד השימוש למגורים, תום לב של המוכרים, שולמה ארנונה כמגורים, יתכן וניתן היה להכשיר את היחידה למגורים. במקרה חריג זה, במסגרת האיזון בין העקרונות, יגבר העיקרון הסוציאלי המתיר פטור דירת מגורים.

ו"ע 49897-11-21 גיא

בעלים של יחידת מרתף בבניין מגורים, המשמש זה שנים רבות למגורים ומשלם ארנונה לעירייה כדירת מגורים. כפי הנפסק בפס"ד שטיין, על מנת שמוכר יהנה מחישוב מס לינארי מוטב או פטור דירת מגורים, על הנכס הנמכר להיות דירה המיועדת למגורים לפי כל דין. בית המשפט בחן את יעוד הדירה למגורים מבחינה תכנונית ומצא כי לאורך השנים הנכס מעולם לא הוכשר כדירת מגורים ולא הומצא היתר לכך. בית המשפט בוחן האם ניתן להחיל את החריג לכלל במקרה זה. כזכור, מדובר בחריג תום הלב, כפי אשר מקבל חשבונית תשומות זכאי בקיזוז המע"מ מקום בו לא גילה ולא יכול היה לגלות באמצעים סבירים שמוציא החשבונית לא היה זכאי להוציאה. אומנם שולם עבור הדירה ארנונה כדירת מגורים ובנוסף ברכישת הדירה (מהאם) הדירה הוגדרה במיסוי מקרקעין כדירת מגורים, אך אין בכך סוף פסוק. בית המשפט התרשם כי המוכר ידע שאין המדובר בדירת מגורים "כשירה" ואף ניסה במהלך השנים להכשיר את יחידת המרתף כדירת המגורים. נוסף, במכר הדירה דרש כי החברה הקבלנית הרוכשת תישא במס השבח ככל וקיים, בשל חששו שהמנהל לא יכיר בדירה כדירת מגורים. אף התמורה משקפת יחידה אחרת ולא דירה.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם.